WDR 2 Quintessenz - Geldanlage in Immobilienfonds: Volles Risiko

Von Jessica Sturmberg

Gerade wenn es um die Altersvorsorge geht, muss eine Geldanlage sicher sein. Das geht zwar immer auf Kosten der Rendite. Aber der größte mögliche Gewinn nützt nichts wenn plötzlich das angesparte Kapital weg ist. Und mit Immobilienfonds sind viele Anleger in der Vergangenheit hereingefallen.

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Eine Familie sitzt vor einem Haus aus Geld

Risiko Immobilienfonds

Viele Jahre wurden Immobilienfonds als sichere und lukrative Geldanlage verkauft und insbesondere für die Altersvorsorge empfohlen. Spätestens seit der Finanzkrise im Herbst 2008 ist vielen Anlegern klar geworden, dass Immobilienfonds ganz und gar nicht so sicher waren, wie mancher Berater sie gepriesen hatte. Viele Immobilienfonds wurden zunächst im Krisenherbst 2008 geschlossen, weil ihre Liquidität nicht ausreichte, um die damals ad hoc gestiegenen Verkaufswünsche zu bedienen. Viele Fonds öffneten danach noch einmal wieder – für neue Anleger. Aber eine echte Erholung gab es meist nicht, und so mancher Anleger holte sich sein Geld sicherheitshalber zurück.

Zwei Jahre dürfen die Fonds geschlossen bleiben. Werden in dieser Zeit genügend Immobilien verkauft, um Anleger auszahlen zu können, dürfen sie danach wieder öffnen. Ist das nicht der Fall, werden sie abgewickelt. Nach neuer Rechtslage dürfen Fonds inzwischen 30 Monate geschlossen bleiben, bevor sie aufgelöst werden.

Neue gesetzliche Regeln

Im Zuge der Krise wurden neue Regeln zum Schutz der Anleger eingeführt. Neu ist mit dem Gesetz zur "Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes" (AnsFuG) eine zweijährige Mindesthaltefrist für Neuanleger neben einer zwölfmonatigen Kündigungsfrist. Bislang waren Immobilienfonds prinzipiell täglich verfügbar gewesen, was aber nur solange funktionierte, wie die Zahl der Verkaufswilligen gering war. Wer ab dem 1. Januar 2013 in offene Immobilienfonds einsteigt, muss die Anteile nun mindestens 24 Monate behalten. Dessen ungeachtet darf jeder Anleger halbjährlich bis zu 30.000 Euro aus dem Topf entnehmen.

Abwicklung von Immobilienfonds

Gegenwärtig befinden sich jedoch elf offene Immobilienfonds in der Abwicklung, darunter der Degi International, SEB Immoinvest, CS Euroreal oder Axa Immoselect. Die Anleger können ihre Anteile damit nicht mehr zurückgeben, sondern müssen bis zur endgültigen Auflösung warten und darauf hoffen, dass die Fondsgesellschaft die Immobilien zu guten Preisen veräußern.

Die Auflösungstermine der einzelnen Fonds sind unterschiedlich. Während beispielsweise der Degi International bis Oktober 2014 abgewickelt sein soll, läuft die Frist beim SEB Immoinvest bis April 2017. Braucht man als Anleger das Geld unbedingt vorher, kann man die Anteile nur über die Börse verkaufen, muss allerdings erhebliche Abschläge hinnehmen. Ob ein vorzeitiger Verkauf oder Warten bis zur Auflösung besser ist, lässt sich nicht vorhersagen und ist im Prinzip wie ein Pokerspiel.

Die gute Nachricht: Die Anleger müssen zumindest kein Totalausfallrisiko befürchten. Denn schließlich stehen hinter der Geldanlage mit den Immobilien reale Werte. Die Frage ist eben nur: Zu welchem Preis können sie veräußert werden?

Risiko streuen

Wer eine größere Summe so sicher wie möglich beispielsweise für die Altersvorsorge anlegen will, sollte grundsätzlich sein Risiko streuen und auf keinen Fall sein ganzes Geld in ein und dieselbe Geldanlage stecken - auch wenn diese als sicher deklariert wird. Optimal sollten es unterschiedliche Anlageformen sein, unterschiedliche Laufzeiten, gegebenenfalls auch verschiedene Risiken.

Wer das Geld nach und nach anspart, sollte genau prüfen, wie viel vom Einkommen dafür im Monat tatsächlich zur Verfügung steht. Das heißt zum Beispiel sind relevante Versicherungen wie Haftpflicht, Hausrat, Krankenversicherung bereits abgeschlossen, Kreditfinanzierungen berücksichtigt und der tägliche Lebensbedarf ausreichend abgedeckt? Gerade bei Geldanlagen, die auf eine Altersabsicherung abzielen, sind Verträge langfristig angelegt. Eine vorzeitige Auflösung ist meistens mit hohen Verlusten verbunden. Darum sollte der Vertragsabschluss gut durchdacht sein.

Nicht vertrauen, selber vorbereiten und vergleichen

Eine individuelle und ausführliche Beratung ist bei langfristigen und/oder hohen Geldanlagen sinnvoll. Man sollte sich auf keinen Fall zu einem Abschluss drängen lassen und auch grundsätzlich nicht vertrauen. Verkäufer sind oft sehr gut geschult und haben für Einwände und Fragen stets gute Antworten parat. Nicht jeder Finanzberater ist zudem so unabhängig wie er vorgibt zu sein. Um für sich die passende Geldanlage herauszufinden, sollte man sich daher am besten selbst vorbereiten und die Zeit investieren, mehrere Meinungen und verschiedene Angebote einholen.

Oft werden Anlageprodukte zu einem Zeitpunkt empfohlen, wenn sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen ändern und eine Verschlechterung tatsächlich oder vermeintlich droht. Damit geht sehr oft zeitlicher Druck einher, und es wird die Sorge vermittelt, dass man eine günstige Gelegenheit verpassen könnte. Das kann so sein, muss aber nicht.

Daher sollte man sich auch in diesen Fällen ausreichend Zeit nehmen, um zu prüfen, ob eine solche Anlageform überhaupt für einen sinnvoll ist und wenn ja, in welcher Höhe.

Beratungsprotokoll

Seit Januar 2010 muss ein Bankberater über eine Beratungsgespräch ein Protokoll führen. Darin müssen solche Details aufgeführt sein wie Risikoneigung des Kunden , seine Wünsche und die Empfehlungen des Beraters. Nach einem Test der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg sind diese Protokolle auch zwei Jahre nach ihrer Einführung in den meisten Fällen fehlerhaft. Der Kunde sollte also das Protokoll sorgfältig überprüfen, bevor er es unterschreibt.

Falschberatung

Wer sich von seinem Anlageberater falsch beraten fühlt und eine Klage in Betracht zieht, muss die Verjährungsfrist beachten: Grundsätzlich beträgt diese drei Jahre. Allerdings ist der Nachweis einer Falschberatung in den meisten Fällen sehr schwierig. Wichtig ist, was im Beratungsprotokoll niedergeschrieben und angekreuzt wurde. Wer vor allem eine sichere Anlage will und auch bereit ist, dafür einen geringeren Ertrag zu akzeptieren, muss das unbedingt so im Protokoll festhalten. Beratungsprotokolle sind erst seit 2010 gesetzlich vorgeschrieben. Wer die Anlage vorher getätigt hat und über kein Beratungsprotokoll verfügt, muss die Falschberatung anderweitig nachweisen können – zum Beispiel durch die Aussage von Zeugen.