WDR 2 Quintessenz - Die "zweite Miete": Nebenkostenabrechnungen kommen

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Was sind Nebenkosten?

Grundsätzlich gilt: Nebenkosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Als Nebenkosten gelten demnach laut Mieterbund:

Die Grundsteuer: Sie wird von der jeweiligen Kommune erhoben, teilweise steht in Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks".
Die Wasserkosten: Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.
Das Abwasser: Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
Der Fahrstuhl: Das sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.

Dann noch die Ausgaben für Straßenreinigung und/oder Müllabfuhr:

Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.
Schließlich für die Hausreinigung, also etwa die Putzfrau, die das Treppenhaus saubermacht. Ausgaben für Gartenpflege, Beleuchtung und für den Schornsteinfeger. Ausgaben für Versicherungen, den Hausmeister und die Gemeinschafts-Antenne.

Fristen und Formalien

Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr lang sein; das muss aber nicht notwendigerweise mit dem Kalenderjahr (01.01.-31.12.) übereinstimmen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden.
An eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung stellt die Rechtsprechung vier Anforderungen:

• die Zusammenstellung muss die Gesamtkosten der Wohnanlage in geordneter Form enthalten,
• der auf den Mieter entfallende Anteil muss berechnet sein
• und der Verteilungsschlüssel muss - soweit nicht bekannt - erläutert werden
• die bereits geleisteten Vorauszahlungen des Vermieters müssen angegeben und von den anteiligen Gesamtkosten, die auf den Mieter entfallen, abgezogen werden.

Zur Überprüfung der Nebenkostenabrechnung hat der Mieter anschließend 12 Monate Zeit. Natürlich hat der Mieter das Recht, Belege einzusehen, allerdings kann er nur unter bestimmten Voraussetzungen auch verlangen, dass er Kopien gegen Kostenerstattung vom Vermieter erhält. Beispielsweise ist es nicht ausreichend zu beanstanden, dass die Heizkosten dieses Jahr zu hoch seien.

Nebenkosten und Steuern

Einige Kosten können in der Steuerklärung als haushaltsnahe Dienstleistungen steuersparend geltend gemacht werden. Anteilig absetzbar sind zum Beispiel die Aufwendungen für die Gartenpflege und für die Hausreinigung. Was man ebenfalls absetzen kann, sind die Kosten für den Hausmeister, die Gebühren für den Schornsteinfeger und die Wartung der Heizung. In der Steuerklärung angegeben werden dürfen allerdings immer nur die Kosten, die anteilig auf den Mieter entfallen. In der Regel weist der Vermieter sie in seiner Betriebskostenabrechnung extra aus. Wichtig: Wer erst Ende vergangenen Jahres seine Nebenkostenabrechnung für 2010 bekommen hat, darf sie auch noch in der Steuererklärung für 2011 angeben. Und für die hat man noch bis Ende Mai dieses Jahres Zeit.

Wenn die Nebenkosten (vermeintlich) zu hoch sind?

Mieter müssen keine überhöhten Nebenkosten zahlen. Beauftragt der Vermieter z. B. Dritte mit der Erledigung von Wartungs-, Putz- oder Hausmeisterarbeiten, muss er das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten, er darf keine Fantasiepreise zahlen und auf die Mieter abwälzen. Seit 1. September 2001 ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit im Zusammenhang mit den Betriebskosten erstmalig im Gesetz verankert.

Und wenn die Wohnung des Nachbarn leersteht?

Grundsätzlich muss der Vermieter die Betriebskosten, die auf leerstehende Wohnungen entfallen, selbst tragen. Eine Ausnahme kann es nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Zwickau geben bei verbrauchsabhängigen Kosten, zum Beispiel bei Wasser. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes  erklärte das Amtsgericht Zwickau, dass bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung grundsätzlich der Vermieter die anteiligen Betriebskosten in seinem Haus für leerstehende Wohnungen zahlen muss. Er darf bei einer Verteilung der Kosten nach Quadratmetern beispielsweise die Gesamtfläche nicht um diejenige der nicht vermieteten Wohnungen reduzieren. Dies gilt auch bei Betriebskostenarten wie Hausbeleuchtung, Treppenhausreinigung oder Aufzug.